چرا اوضاع بازار مسکن اینقدر پیچیده شده است - آرتان پرس | مرجع رسمی اطلاع رسانی فولاد | آرتان پرس | مرجع رسمی اطلاع رسانی فولاد

شنبه, ۹ اسفند , ۱۳۹۹ 16 رجب 1442 Saturday, 27 February , 2021 ساعت ×
× کاربر گرامی! قیمت محصولات فولادی بروز رسانی شد مشاهده قیمت ها
آرتان پرس بررسی می کند

چرا اوضاع بازار مسکن اینقدر پیچیده شده است

شناسه : 39942 ۱۲ بهمن ۱۳۹۹ - ۱۴:۲۸
قیمت مسکن در کلان شهرهای ایران به شدت افزایش یافته و بعضا در ماه های اخیر به دلیل ریزش تمامی بازارهای پولی و کالایی مامن امنی برای سرمایه های کلان عده ای خاص شده که در سایه ی کاهش نظارت ها و بعضا سیاست های اشتباه مسیر امنی را برای سرمایه داران کلان فراهم کرده است
چرا اوضاع بازار مسکن اینقدر پیچیده شده است
پ
پ

چرا اوضاع بازار مسکن اینقدر پیچیده شده است؟ چرا باید نرخ اجاره در کلان شهرهای کشور به شکلی افسار گسیخته بالا برود. بزرگ ترین آسیبی که مردم ما از حوزه مسکن می بینند از ادغام وزارتخانه های مربوط به مسکن سرچشمه می گیرد.

قیمت مسکن در کلان شهرهای ایران به شدت افزایش یافته و بعضا در ماه های اخیر به دلیل ریزش تمامی بازارهای پولی و کالایی مامن امنی برای سرمایه های کلان عده ای خاص شده که در سایه ی کاهش نظارت ها و بعضا سیاست های اشتباه مسیر امنی را برای سرمایه داران کلان فراهم کرده است. متاسفانه بازار مسکن برای خیل عظیمی از جمعیت ایران نوید دهنده ی روزهای سخت در زندگی مستاجری و اجاره نشینی است. در ادامه به آخرین تحولات بازار مسکن خواهیم پرداخت.لطفا همراه آرتان پرس باشید.

بورس و ارز و طلا مسیر را برای معاملات مسکن هموار کردند. معاملات مسکن در ۱۰ ماهه ابتدای امسال نسبت به مدت مشابه سال قبل تا ٣٣ درصد رشد داشته است، این رشد متاسفانه به نفع مستاجران تمام نشده و فقط شرایط را برای آنها تنگ تر کرده است. متاسفانه تورم بخش مسکن همواره در طول سال و فارغ از فاکتورهای عومل موثر از بازارهای موازی مانند بورس و طلا و ارز رشد داشته و حباب مسکن را در شرایط فعلی در بزرگترین حالت خود قرار داده است.

 

**** افزایش تقاضا برای مسکن

همواره در کشور تقاضا برای مسکن بالاست.چرا که بخش اعظمی از جمعیت ایران را افراد جوان به خود اختصاص داده اند و حدود ۱۳ میلیون جوان در کشور در سن ازدواج و تشکیل زندگی قرار دارند و این موضوع باعث می شود همواره تقاضا برای مسکن در کشور رو به رشد باشد. لذا در بخش اجاره از ابتدای فروردین تا آخرین روز دی ماه ۹۶۴ هزار و ۵۷ اجاره نامه در کل کشور منعقد شده که رشد ۹۲ درصد را نسبت به همین زمان در سال ۱۳۹۸ نشان می دهد.

این حجم رشد درخواست برای اجاره شاخص خوبی نیست و تحلیل گران باید با واقعیت های موجود در جامعه آن را بررسی کنند. این بدان معناست که تقاضای بالقوه ای در بازار مسکن وجود دارد که از توانایی خرید برخوردار نیست و وارد بازار اجاره شده است. وقتی توان خرید وجود ندارد و نرخ مسکن روز به روز بیشتر می شود و از سویی طمع صاحب خانه برای گرفتن اجاره بیشتر فزونی می گیرد شاهد شکاف طبقاتی در جامعه و رشد جمعیت در حاشیه ی شهر هستیم که پیامدهای سیاسی،اقتصادی و اجتماعی زیادی را به همراه دارد.

 

*** چرا اوضاع بازار مسکن اینقدر پیچیده شده است؟

اما چرا اوضاع بازار مسکن اینقدر پیچیده شده است؟ چرا باید نرخ اجاره در کلان شهرهای کشور به شکلی افسار گسیخته بالا برود. بزرگ ترین آسیبی که مردم ما از حوزه مسکن می بینند از ادغام وزارتخانه های مربوط به مسکن سرچشمه می گیرد.

به عبارتی بزرگ ترین اشتباه را در ادغام وزارت های راه و شهرسازی میتوان اسنتباط کرد. به عبارتی وزارت راه و ترابری سابق و وزارت مسکن سابق را ادغام کردیم و مولود جدید که همان «وزارت راه و شهرسازی» است متاسفانه نتوانست اهداف عالیه قانون اساسی درخصوص تامین سرپناه امن برای مردم و با رعایت الگوهای ایران شهری و معماری هایی که مبتنی بر فرهنگ ایرانی است را محقق کند.

یکی از مهم ترین عواملی که می تواند حباب بسیار بزرگ قیمت مسکن در کلان شهرهای ایران را به تصویر بکشد موضوع سهم زمین از کل قیمت ملک در شهرهای بزرگ ایران نظیر تهران و مشهد و اصفهان است. سهم زمین در قیمت تمام‌شده مسکن در تهران ۶۶ درصد و در سطح شهرهای کشور ۵۵ درصد ذکر می‌شود. این نشان می دهد که فرمول قیمت گذاری برای مسکن با در نظر گرفتن تمامی نواقص حداقل ۳۰ درصد حباب قیمت در ملک را در خود جای داده که این رقم در شهر تهران می تواند تا ۴۰ درصد نیز کاهش یابد.اما مکانیزم های اشتباهی که در سیاستگذاری ها لحاظ شده اند اجازه ی تخلیه ی حباب مسکن را نمی دهند.

 

*** رشد ۳۹ درصدی قیمت ملک در تابستان امسال

همچنین تا پایان تابستان سال جاری قیمت یک متر مربع زمین مسکونی در برخی مناطق نیمه شمالی تهران حتی به ۸۰ میلیون تومان هم نزدیک شده و متوسط آن در کل شهر متری نزدیک به ۳۵ میلیون تومان بوده است. اهمیت این اعداد زمانی آشکارتر می‌شود که طبق داده‌های آماری در تابستان سال جاری در حالی تعداد واحدهای مسکونی درج‌شده در پروانه‌های ساختمانی (به‌عنوان شاخص شروع ساخت‌وساز جدید) در کل کشور رشد ۳۹ درصدی داشته اما در همین مدت، تعداد واحدهای مسکونی جدید در شهر تهران رشد منفی ۵ درصدی را تجربه کرده است.

به‌نظر می‌رسد رشد شدید قیمت مسکن یکی از دلایل اصلی کاهش ساخت‌وسازهای جدید عمدتا در شهر تهران بوده است. بر این اساس، نمی‌توان در سیاست‌گذاری مسکن از مهم‌ترین نهاده آن صرف‌نظر کرد. آمارها نشان می‌دهد سهم مسکن در سبد مخارج خانوار روندی فزاینده دارد به طوری که در مناطق شهری به طور متوسط به ۴۰ درصد رسیده است. این سهم برای دهک‌های پایین درآمدی، عدد بزرگتری است. معنی این گزاره‌ها آن است که خانوارها برای تامین مسکن سهم بیشتری از درآمد خود را نسبت به قبل باید صرف کنند و در نتیجه سهم سایر مخارج مانند خوراک، بهداشت و آموزش به مرور کمتر و کمتر می‌شود.

 

*** نرخ مالکیت خانه روندی نزولی دارد

متاسفانه سیاستگذاری ها و انفعال دولت و عدم ورود به موضوع قیمت گذاری در بازار مسکن سبب شده تا هر روز نسبت به روز قبل افراد بیشتری با معضل اجاره نشینی دست و پنجه نرم کنند. لذا نرخ مالکیت مسکن روندی نزولی دارد و روز به روز خانوارهای کمتری توان خرید خانه خواهند داشت. توان‌پذیری خرید خانه برای خانوارها کاهش یافته است و حداقل چهار دهک پایین درآمدی، حتی با تمام پس‌انداز تا پایان عمر خود، امکان خرید خانه نخواهند داشت.

سهم اعتبارات از کل تامین مالی خرید مسکن در مقایسه با اغلب کشورها بسیار کم است و خرید خانه برای خانوارها، عمدتاً متکی بر پس‌انداز خانوار است. حجم عمده بافت‌های فرسوده کشور به علت ناتوانی خانوارها و فقدان نظام تامین مالی و حمایتی کافی، امکان نوسازی ندارد.

فراموش نکنیم طرح مسکن مهر، منجر به رشد ۱۰۰ درصدی پایه پولی و انتقال عوارض تورمی به سال‌های بعد و پیچیده تر شدن اوضاع بازار مسکن شد. طرح‌هایی که اکنون در دولت و مجلس مطرح است، به لحاظ آثار تورمی تفاوت چندانی با طرح‌های قبلی ندارد. بدون تردید لازم است طرح ملی مسکن با نگاهی بلندمدت و در بالاترین سطح حاکمیت با پذیرش تعهد تمامی ارکان سیاستگذاری به اجرا درآید. چنین طرحی، برای کشور اهمیت حیاتی دارد و هرگز نباید ابزار سیاستمداران شود.

 

*** هزینه تمام شده ساخت خانه در ایران بالاست

هزینه تمام شده مسکن در ایران بالا و دوره ساخت طولانی و فناوری ها پایین است. این موضوع، سودآوری و بازده تولید را پایین آورده و هزینه تمام شده را برای خانوار بالا برده است. لازم است در ابتدا بخشی از طرح های بزرگ مسکن به پیمانکاران بزرگ فراملیتی برونسپاری شود و همزمان زمینه تشکیل شرکت‌های بزرگ داخلی فراهم شود. همچنین، حوزه ساخت مسکن، عرصه مناسبی برای شرکتهای دانش بنیان است.

به احتمال زیاد سرمایه های سرگردان در جامعه به سمت بازار بورس حرکت خواهد کرد و عملا شاهد تداوم رشد در بازار بورس خواهیم بود. اگر این فرضیه درست از آب در بیایید به احتمال زیاد روند ریزش قیمت مسکن در کل ایران با سرعت بیشتری ادامه خواهد یافت. موضوع دیگر بحث بازدهی سرمایه گذاری است.بازدهی بازار معاملات سهام در آبان ماه ۵‌درصد ریزش کرد. در بازار ارز نرخ‌ها با کاهش ۹ درصدی مواجه و بازار سکه نیز با سقوط ۱۷ درصدی همراه شد. لذا در بازار فعلی بورس مناسب ترین مکان برای نگهداشت سرمایه هاست. پیش بینی می شود بازدهی سرمایه گذاری در بخش مسکن در ۶ ماهه آینده به منفی ۲۰ درصد برسد.

مسکن معمولا یکی از سرمایه گذاری هایی است که ریزش و صعود آن آهسته و به تدریج صورت می گیرد. معمولا شاهد تغییرات آنی و لحظه ای معاملات در بازار مسکن نیستیم.اما معولا هر روندی که در بازار رخ می دهد تا مدت ها رویکرد اصلی بازار باقی خواهد ماند و حداقل شش ماه زمان خواهد برد که این روند تغییر رویه بدهد.لذا در شرایط فعلی به احتمال زیاد شاهد ریزش قیمت ها در بازه حداقل شش ماهه خواهیم بود.

 

آرتان پرس

این مطلب بدون برچسب می باشد.

ثبت دیدگاه

  • دیدگاه های ارسال شده توسط شما، پس از تایید توسط تیم مدیریت در وب منتشر خواهد شد.
  • پیام هایی که حاوی تهمت یا افترا باشد منتشر نخواهد شد.
  • پیام هایی که به غیر از زبان فارسی یا غیر مرتبط باشد منتشر نخواهد شد.