موضوع وضع مالیات بر مسکن‌های خالی موضوعی بوده است که در سال‌های اخیر طرح آن به مجلس وارد شده اما بنا به دلایلی نتواسته مسیر اجرایی شدن را در پیش بگیرد. اما روز گذشته با تصویب کلیات طرح مالیات بر خانه‌های خالی توسط شورای نگهبان اجرای این طرح پس از فراز و نشیب‌های بسیار و معطلی چندساله وارد فاز اجرایی خواهد شد. در این یادداشت به بررسی شرایط و شیوه‌نامه اخذ مالیات از خانه‌های خالی و تبعات اقتصادی آن بر بازار مسکن خواهیم پرداخت. لطفا همراه آرتان پرس باشید.
طرح مالیات بر مسکن های خالی موضوع جذاب و موثری است که می تواند بازار مسکن را به خصوص در شهرهای بزرگ متحول کند. این طرح در ابتدای مطرح شده در مجلس با ایراداتی همراه بود که سرانجام پس از اصلاحات صورت گرفته مورد تایید شورای نگهبان قرار گرفته که با این تفاسیر این طرح یک قدم به اجرا نزدیک‌تر شد و برای اجرا و قانون شدن تنها به ابلاغ به رئیس جمهوری و دستور اجرا توسط وی نیاز دارد. پیش‌بینی می‌شود در شرایط فعلی این مسیر به سرعت آغاز شود و علاوه بر متعادل کردن قیمت مسکن بخش از درآمدهای دولت را به خود اختصاص دهد.
*** آیا بازار مسکن از وضع مالیات متاثر خواهد شد؟
از آنجایی که این طرح در دستور کار شورای نگهبان قرار گرفته است به احتمال زیاد تا پایان سال جاری لازم الاجرا خواهد شد. در این طرح قرار است از مالکان ۲.۵ میلیون خانه خالی در کشور مالیات های سنگین اخذ شود. چندین سال است که طرح اخذ مالیات از خانه‌های خالی تا مرحله اجرایی پیش رفته اما اجرایی نشده است. پیش‌بینی می‌شود با بالا رفتن ریسک نگهداری خانه‌های خالی و از طرفی صلب بسیاری از امتیازات این ملک‌ها شاهد ریزش قیمت‌ها و کاهش مقاومت صاحبان ملک برای رهن و اجاره باشیم و در این شرایط افراد مستاجر برای انتخاب مسکن مناسب خود انتخاب های بیش تری خواهند داشت.
از روزی که این طرح به میان آمده و شایعات اجرای آن قوی‌تر شده است این طرح مورد تشویق و انتقادات فراوانی قرار گرفته است. برخی فعالان بازار مسکن معتقدند که این طرح در کوتاه مدت و حداکثر تا دو سال پس از اجرا می‌تواند به عنوان ابزاری در کنترل قیمت‌ها موثر واقع شود و در بلندمدت موجب تورم بیشتر در بازار مسکن و رشد قیمت‌ها شده و انقلاب قیمتی را در این بازار به راه خواهد انداخت. عده‌ای دیگر اما معتقدند که بازار مسکن نیاز به یک شوک کوتاه مدت دارد تا بتواند خود را تعدیل کند.
*** طرح اخذ مالیات از خانه های خالی شامل تمامی شهرهای کشور
نکته مهم این شیوه‌نامه در اینجاست که طرح اخذ مالیات از خانه‌های خالی شامل تمامی شهرهای کشور می‌شود و شمول آن ختم به پایتخت و سایر شهرهای بزرگ نمی شود. در دستورالعمل این طرح آمده است که چنانچه بیش از دوازده ماه از پایان عملیات ساخت (برای واحدهای نوساز) یا بیش از شش ماه از آخرین نقل و انتقال یا آخرین زمان سکونت (برای واحدهای غیرنوساز) گذشته باشد، در سال نخست مشمول مالیاتی به ازای هر ماه دو برابر ارزش اجاری ماهانه ملک می‌شود که این مالیات در سال‌های بعد، ۵۰ درصد بیش از سال قبل خواهد بود. این مالیات از سال دوم اجرا، مشمول تمام شهرها خواهد شد.
در شیوه‌نامه نیز تعیین ارزش اجاره ملک به صورت ماهانه دارای فرمول‌های خاص خود است و از طریق آن می‌تواند نسبت مالیات ماهانه را تخمین زد. سازمان امور مالیاتی مکلف است حداکثر سه ماه پس از تصویب این قانون و در سنوات آتی هر سال، ارزش اجاره املاک را به‌روزرسانی کند.
*** تنگ تر شدن راه های فرار مالیاتی
همچنین در این دستورالعمل ذکر شده است که وزیر راه و شهرسازی مکلف است حداکثر یک ماه پس از لازم الاجرا شدن این قانون، امکان برقراری پیوند میان کد ملی اشخاص (یا کد شناسایی اتباع غیر ایرانی) و کد پستی واحدهای مسکونی را در سامانه ملی املاک و اسکان به‌صورت خوداظهاری برای کلیه املاک (اعم از دارای سند رسمی، عادی و وکالتی) فراهم کند. این موضوع سبب خواهد شد تا راه‌های فرار مالیاتی مسکن تنگ‌تر شده و رصد خانه‌های خالی با دقت بیشتری صورت پذیرد. آن واحد مسکونی که سرپرست خانوار، کد ملی افراد تحت تکلف خود را ذیل آن ابراز می‌کند، سکونتگاه اصلی خانوار به شمار می‌آید.
در این شیوه‌نامه در خصوص ملک هایی که وضعیت مالکیت آن به دلایل موجه مشخص نشده است مانند واحدهای مسکونی که به حکم مراجع قانونی ذیربط امکان فروش یا اجاره را ندارند یا قابل سکونت نیستند، تا زمان اعلام حل و فصل دعاوی یا قابل سکونت شدن، مشمول مالیات موضوع این ماده نمی‌شوند. بنابراین نگرانی برای ملک‌هایی که در انحصار وراثت هستند یا به دلیل تعمیرات فاقد شرایط سکونت هستند وجود ندارد و در قانون به این موضوعات پرداخته شده است.
*** اجرای موفق این برنامه به چه عواملی بستگی دارد؟
از آنجا که این طرح به شکلی لازم الاجرا درآمده باید قبل از اجرا چالش‌ها و گلوگاه‌های اجرایی آن شناسایی شود. یکی از نکاتی که در طراحی مکانیسم‌ها و سیاست‌گذاری‌ها بازارها حائز اهمیت است، شناخت چالش‌های اجرایی برنامه‌های تنظیمی است. در خصوص اخذ مالیات از خانه‌های خالی نیز مطالعات متعدد، مواردی را شناسایی کرده‌اند که البته در ذیل پایه گسترده‌تر آن یعنی هر گونه ملک خالی و نه صرفاً خانه مسکونی ذکر شده است.
برای اجرای موفق این طرح باید به مسائل اقتصادی و اجتماعی شهر و منطقه دقت فزاینده‌ای شود تا حق کسی ضایع نشود. در مالیات‌بندی املاک خالی اینکه وضعیت منطقه از نظر اقتصادی و اجتماعی چگونه است، بر مفید بودن و یا غیرموثر بودن مالیات‌ها در دستیابی به اهداف آن نقش اساسی دارد.
*** نگهداری خانه‌های خالی با مقاصد سفته‌بازی
در شهرهای دارای رشد سریع اقتصادی و همچنین رشد بالای جمعیت، احتمال آنکه خانه های خالی با مقاصد سفته‌بازی نگهداری شود، زیاد است و در نتیجه علاوه بر سایر ابزارهای پیشینی برای مقابله با سفته‌بازی، اخذ مالیات از خانه خالی نیز برای افزایش هزینه‌های نگهداری آنها مفید خواهد بود. اما در شهرهایی که از منظر اقتصادی از رشد چندانی برخوردار نیستند و جمعیت آن نیز رشد چندانی ندارد، مالیات بر خانه‌های خالی فاقد بهره‌وری خواهد بود.
تجهیز بانک اطلاعاتی، راستی‌آزمایی اطلاعات و شناسایی املاک خالی با استفاده از شاخص‌ها و منابع مختلف، صدور برگ مالیاتی و پیگیری‌های حقوقی آن فرآیندی هزینه‌‌آور خواهد بود که عدم توجه به آنها می‌تواند سبب اجرای طرحی ناقص شود که احتمالا بعد از مدتی نیز لغو شود؛ در این خصوص بررسی تجربه اعمال مالیات بر خانه‌های خالی در اقتصاد ایران در دهه ۱۳۷۰ و لغو آن در اوایل دهه ۱۳۸۰ آموزنده خواهد بود.
در مجموع، نکات فوق نشان میدهد که برای طراحی یک بسته سیاستی اثربخش در برخورد با معضل خانه های خالی باید مکانیسم‌های اجرایی و قانونی به نحوی تدوین شود که با حداقل اصطکاک در برابر چالش‌های فوق مواجه شوند.
این مطلب بدون برچسب می باشد.
ثبت دیدگاه