یکشنبه, ۲۶ اردیبهشت , ۱۴۰۰ 5 شوال 1442 Sunday, 16 May , 2021 ساعت ×
× کاربر گرامی! قیمت محصولات فولادی بروز رسانی شد مشاهده قیمت ها

حباب مسکن و اوضاع ساخت و ساز

شناسه : 45275 ۲۴ فروردین ۱۴۰۰ - ۱۰:۰۰
ارزیابی ها از قیمت ها و حجم معاملات و چشم انداز قیمت های ملک در کلانشهر ها نشان می دهد که قیمت مسکن در پیک دلاری خود قرار گرفته است و این امید می رود که در سال جاری نرخ های تعیین شده برای ملک با کاهش قابل توجهی همراه باشد. در این میان نقش بازارهای موازی نظیر بورس و دلار حائز اهمیت است.
حباب مسکن و اوضاع ساخت و ساز
پ
پ

مسکن یکی از پایه ای ترین نیازهای خانوارها در تمام دنیاست. متاسفانه چند سالی است که در ایران این نیاز طبیعی و ذاتی تبدیل به یک آرزوی دور و دراز شده تا جایی که نرخ میانگین خانه دار شدن ایرانی ها به بالای ۵۰ سال رسیده است. در این روزها و مطابق با تحولات بازار ارز کاملا واضح و مشخص است که جباب قیمت مسکن در شرف ترکیدن است و جالب اینجاست که عده ای در تلاشند تا معاملات مسکن را به شکلی نمایشی پر رونق و همراه با سود نشان دهند اما بازار قوی تر از آن است که با این سیاه نمایی ها دستکاری شود. همراه آرتان پرس باشید.

*** نگاه های متفاوت به مقوله ی قیمت مسکن

عده ای در بازار مسکن فعلی معتقدند که انتظارات تورمی تعدیل شده و به احتمال زیاد شاهد کاهش قیمت های شدید در قیمت دلار و مسکن و طلا و به عبارتی رشد بورس خواهیم بود. این نگاهی خوش بینانه است. دوستانی که وضعیت فعلی بازار را به کاهش انتظارات تورمی ارتباط داده اند، دقیقا منظورشان چیست؟ در همین چند روز اخیر شاهد افزایش نرخ در محصولاتی بودیم که مرتبط با صنایع  غذایی، حمل و نقل، سیمان، فولاد و … هستیم.

*** اشتباه محاسباتی فعالان حوزه ی مسکن

افزایش قیمت خودرو، افزایش قیمت شکر، افزایش قیمت مرغ، افزایش قیمت سیمان، افزایش قیمت فولاد و…  بر اساس امار بانک مرکزی این ها تنها آماری است که توسط مراجع رسمی اعلام شده و حقیقتا واقعیت دارد. اما این موضوع در خصوص قیمت ملک متفاوت است.کافی است که پای صحبت سازندگان بنشینید تا زیان معاملاتی آنها در سال گذشته را متوجه شوید. بسیاری از سازندگان قیمت هایی را برای فروش اعلام کردند که فاصله ی زیادی با انتظارات ذهنی آنها دارد. این نبو خریدار در بازار مسکن برای فروشنده به عامل بسیار خطرناک و ریسک بالایی تبدیل شده است.

*** معاملات صوری در حوزه ی مسکن

چه در کالاهای اساسی و مصرفی و چه در کالاهای سرمایه ای نه تنها شاهد کنترل و تعادل بازار هستیم، که در همین ابتدای سال بایستی منتظر افزایش نرخ و موج بعدی تورم باشیم. اما باز هم اعلام می کنیم که در خصوص مسکن این رشد قیمت ها خیلی واقعی نیستند. چرا که شاهد پدیده ای به نام معاملات صوری در بخش مسکن هستیم. آمار غلط از مسکن و معاملات صوری برای نشان دادن رونق مسکن موضوعی است که این روزها در کلان شهرهای ایران به چشم می خورد با این رویه نمی توان برای بازار مسکن مشتری پیدا کرد چرا که اساس این مسئله مشکل دارد. در شرایط فعلی نقدینگی بسیاری زیادی از جامعه حذف شده است و قدرت خرید مردم برای خرید ملک به شدت کاهش پیدا کرده است.

*** تبلیغات کذب در معاملات مسکن

تبلیغات عجیبی برای ملک و آپارتمان صورت می‌گیرد و حتی با معاملات صوری قصد دارند تا نشان دهند آپارتمان و ملک در رکود نیست! آمار دستکاری می‌شود تا نشان از رونق مصنوعی مسکن نشان داده شود حال آنکه ملک در پیک قیمتی دلاری  خود قرار دارد و فقط در صورتی توجیه دارد که دلار به زودی به بالای ۳۰ هزار تومان و بیشتر برسد! ای قیمت ها در بازه های فعلی عملا دور از انتظار است و دولت به هیچ عنوان در پایان دوره ی خود قیمت دلار را بالا نخواهد برد. با نزدیک شدن به انتخابات قطعا نرخ دلار به کمتر از انتظارات جامعه خواهد رسید.

بیشتر بخوانید: دلاریزه شدن بازار مسکن و پیامدهای آن

*** ارتباط بازار ملک و بورس

بازار ملک و بورس با یکدیگر ارتباط نزدیکی دارند. در صورتی که بازار ملک راکد شود امید به رشد بورس بیشتر می شود چرا که سرمایه هایی که با هدف سرمایه گذاری بلند مدت در ملک هزینه می شدند به سمت بازار سرمایه حرکت خواهند کرد. این موضوع خود می تواند علاوه بر تعادل نرخ مسکن در کلانشهر ها به رشد شاخص بورس نیز کمک شایانی کند. اما بورس در حال حاضر هم حباب منفی دارد و قیمت‌ها در اکثر صنایع به کمتر از ارزش ذاتی خود رسیده اند.

*** تهدید بورس برای بازار مسکن

 فشار فروش در بورس در عین عدم نقدشوندگی باعث فشار بیشتر به بازار می‌شود و تهیه‌ی وجوه نقد و فروش حتی بخش کوچکی از پورتفوی افراد را غیر ممکن می‌کند.حجم و ارزش معاملات به کمترین مقدار خود رسیده است و عجیب است که دیگر هیچ نهادی به فکر بورس نیست. این نابسامانی در بورس می تواند پول های سرگردان را به سمت بازار ملک روانه کند که این موضوع خود یک تهدید برای بورس و برای قیمت گذاری ملک در ایران محسوب خواهد شد. چیزی که واضح است این است که قیمت ملک در کلانشهرها باید اصلاح شود و این اصلاح دیر یا زود صورت خواهد پذیرفت.اما هر چقدر که در این مهم تاخیر ایجاد شود شاهد کاهش نرخ رفاه خانوارها و فرصت طلبی برخی دلالان برای تحمیل زیان به مردم و خانوارها خواهیم بود.

*** سیاست های صحیح کنترل بازار مسکن

سیاست های رصد خانه های خالی و اخذ مالیات بر ملک یکی از پیشران های کنترل نرخ مسکن در سال جاری خواهد بود. در صورتی که این سیاست به خوبی و با قدرت و بدون ملاحظه کاری عملیاتی شود شاهد کاهش نخ اجاره بها و قیمت ملک در تمام ایران خواهیم بود. از طرفی خانه هایی که توسط بنیاد برکت در حال ساخت هستند و طرح مسکن ملی می توانند کارنامه ی موفقی برای قیمت گذاری مسکن و ترکاندن حباب ملک در ایران باشند.

*** نگاهی به آمارهای بازار مسکن

نرخ تورم نقطه‌ای در اسفند ماه ١٣٩٩ به عدد ۸۱.۹ درصد رسیده است؛ یعنی باید خریداران برای خرید یک واحد مسکونی در شهر تهران نسبت به اسفند ١٣٩٨ معادل ٨١.٩ درصد بیشتر پرداخت کنند.  تورم نقطه‌ای این ماه در مقایسه با ماه قبل (۹۱.۳) ٩.۵ واحد درصد کاهش یافته است. روند نزولی تعداد معاملات واحد مسکونی شهر تهران که از سال ۱۳۹۷ آغاز شده بود، همچنان ادامه یافته و در سال ۱۳۹۹  به ۸۳.۳ هزار واحد رسیده که نسبت به سال ۱۳۹۸ با کاهش ۰.۳ درصدی همراه بوده است.

*** دلایل تورم نرخ مسکن

تحلیل‌های رسمی حاکی است افزایش تورم در سال‌های اخیر به چهار عامل مرتبط است؛ افزایش حجم نقدینگی، افزایش قیمت دلار، افزایش تورم انتظاری و در نهایت افزایش تقاضای یکباره برای برخی اقلام مانند مرکبات، مواد شوینده و سایر موارد به علت شیوع پاندمی کرونا. هزینه ی تهیه ی مسکن بالاترین هزینه ی خانوارها در ایران محسوب می شود و این موضوع به عنوان یک تهدید استراتژیک برای نظام اقتصادی ایران محسوب می شود. متوسط قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در شهر تهران طی سال ۱۳۹۹ حدود ۲۴ میلیون تومان بوده که افزایش ۸۰.۳ درصدی را نسبت به سال ۱۳۹۸ داشته است.

*** دلایل جذابیت بازار ملک در سال های اخیر

نقدینگی‌های زیاد در کشور خلق شده اما به سمت دارایی‌های مالی چون زمین حرکت کرده است.  افزایش قیمت دارایی‌ها به همراه مالیات ثابت موجب حرکت نقدینگی به سمت دارایی‌های چون زمین بوده  است. اگر قرار است سودهای کلانی پرداخت شود، روی قیمت سهام جاری ننشیند و در واحدهایی چون صندوق‌های سرمایه‌گذاری در پروژه بنشیند؛ چراکه به این شکل باعث اشتغال می‌شوند.روشن است که زمین با مقیاس گسترده در برابر سایر کالاها حباب قیمتی پیدا کرده است.

*** رشد نمایی قیمت مسکن در پایان سال گذشته

به طور کلی در طول سال ۱۳۹۹ در کلیه ماه‌ها متوسط قیمت هر واحد مسکونی نسبت به مدت مشابه سال گذشته افزایش یافته که بیشترین آن (۱۱۸درصد) در آبان سال مذکور رخ داده است . تیر ماه پارسال با هدف کاهش فشار اجاره‌بها برای رعایت حال مستاجرها در شرایط کرونا تصویب شد «قراردادهای اجاره تا اطلاع ثانوی، به شکل اجباری توسط موجرها تمدید شود و اجاره‌بها در هر سال حداکثر ۲۰ درصد افزایش یابد.»

*** نگاه سازندگان ملک به بازار ۱۴۰۰

یکی از راه های تشخیض ترکیدن حباب قیمت ملک نگاه سازندگان کلان به پروژه های ساخت و ساز است. سازندگان برای سال ۱۴۰۰ چشم انداز منفی را ارزیابی کرده اند. سازنده‌ها که پایان پاییز پارسال در اوج خوش‌بینی نسبت به «آینده فعالیت‌های ساختمانی» قرار داشتند، بار دیگر به دو علت بدبین شده‌اند.

*** ریسک های خارج بازار مسکن

اما جای بحث است که چرا باید سال جاری برای ملک سال مطلوبی به حساب نیاید. علت نخست، به ریسک خارج از بازار ساخت‌وساز باز می‌گردد. عاملی که بیشترین نقش را در ایجاد حباب بازار مسکن در یکسال ۹۹ بازی کرده است. ریسک غیراقتصادی طی یکسال و نیم اخیر سایه تورمی بر بازار ملک داشته و منجر به ایجاد انتظارات تورمی در این بازار شده است. علت دیگر نیز جهش قیمت مسکن در یک ماه پایانی سال ۹۹ بوده است.

این رشد قیمت بالاتر از توان مصرف کننده و خریدار بوده و باعث شده که معاملات مسکن در کلانشهرهای ایران قفل شود. عملا می توان ادعا کرد که با این قیمت ها اقتصاد ایران در بخش مسکن، به یک تنگنای قیمتی برخورد کرده است. این گپ بزرگ بین انتظار خریدار و فروشنده قطعا به زیان تمام ارکان اقتصاد کشور تمام خواهد شد.لذا ورود دولت به روند کاهش نرخ ملک هر چه سریعتر ضروری است.

*** حباب قیمت مسکن ترکیدنی است

اما چرا اداعا می کنیم که قیمت مسکن همراه با حباب بزرگی است؟ پاسخ بسیار روشن است. در شرایط فعلی قیمت مسکن به ۷۰ سال اجاره رسیده است. ۹۵درصد کسانی که در شهرهای بزرگ زندگی می‌کنند با این قیمت‌ها، قدرت خرید ندارند. این خود گویای وجود حباب در این دارایی است. موقعی که معاملات قفل قیمتی می شوند و نقدینگی در دست مردم نیست شاهد ترکیدن قیمت ها خواهیم بود.چرا که تاب آوری فروشنده در این شرایط بسیار کم خواهد بود.

این مطلب بدون برچسب می باشد.

ثبت دیدگاه

  • دیدگاه های ارسال شده توسط شما، پس از تایید توسط تیم مدیریت در وب منتشر خواهد شد.
  • پیام هایی که حاوی تهمت یا افترا باشد منتشر نخواهد شد.
  • پیام هایی که به غیر از زبان فارسی یا غیر مرتبط باشد منتشر نخواهد شد.