نگاهی به رکود بازار مسکن و بررسی علل آن

بازار مسکن در چندسال گذشته به دلیل فاکتورهای مستقیم و غیرمستقیم در بازارهای مالی در یک رکود سنگین سوق پیدا کرده است. عوامل زیادی مسیر قیمتگذاری در این حوزه را به سمت یک رکود تورمی بی سابقه سوق داده اند.از طرفی رشد نرخ ارز، رشد هزینه های ساخت و ساز و بالا رفتن نرخ آهن و فولاد و حذف نقدینگی سنگین از جامعه به دلیل افت ارزش پول شاهد هستیم که بازار مسکن بسیار راکد شده است. در ادامه به مهم ترین فاکتورهای موثر بر قیمت مسکن اشاره خواهیم کرد. لطفا تا انتها همراه آرتان پرس باشید.

*** کاهش تولید سیمان؛ رشد و رکود بازار مسکن

یکی از مهم ترین عواملی که به شدت در رشد پروژه های ساخت و ساز در سال جاری تاثیرگذار بوده است کاهش تولید سیمان به دلیل قطعی برق بوده است. رکود بازار مسکن از یکسو و زیان ده شدن پروژه های ساخت و ساز از سویی دیگر سبب شده تا هیچ چشم انداز روشنی پیش روی بازار مسکن نباشد. افزایش قیمت سیمان، فولاد و میلگرد خود به عنوان مصالح اصلی در بخش ساخت وساز به شمار می‌رود و نقش موثری در رشد قیمت مسکن دارد به جرات می توان گفت که در تمامی کالاهای مذکور مشکن عرضه و قیمت وجود دارد. تا به امروز هیچ بازه ای از زمان شاهد همگرایی در رشد قیمت ها به این شکل نبوده ایم.

معضل تولید سیمان از ابتدای امسال مطرح نبوده است. به شکلی مقطعی در سال های گذشته نیز با این معضل سر و کار داشته ایم. اما میزان کاهش تعهدات تولیدی شرکت های سیمانی در سال جاری به شدت کاهش داشته است. این موضوع قیمت تمام شده مسکن و به تبع آن هزیته تولید را بالا برده و به شکلی دومینویی باعث شده تا شاهد رکو تورمی در بازار مسکن باشیم.

*** کاهش نقدینگی در جامعه و رکود بازار مسکن

موضوعی دیگری که بازار مسکن را با شوک قیمت به همراه نبود خریدار همراه کرده بحث کاهش نقدینگی در جامعه است. به دلیل اتفاقاتی که در بورس افتاد و بخش زیادی از نقدینگی جامعه را در خود بلعید، قرت خرید مردم  به نوعی پول جاری در کشور برای معاملات سنگین نظیر ملک به شدت کاهش پیدا کرد. این موضوع با همزمانی تحریم های آمریکا و رشد قیمت دلار باعث شد تا التهاب بیشتری در تجربه کند. به نظر می رسد که خرید مسکن در شهرهای بزرگ برای بسیاری از خانواده ها به یک معضل بزرگ تبدیل شده است.

*** نگاه های خوشبینانه به آینده بازار مسکن

برخی تحلیلگران معتقدند که بازار مسکن از این وضعیت خارج خواهد شد. برای مثال چند روز پیش در یکی از سایت های خبری  تحلیلی بیان شده بود که بازار مسکن همواره مترصد ایجاد ثبات اقتصادی و سیاسی بوده و بر این اساس در دولت آینده انتظار افزایش حجم ساخت‌وساز و رونق نسبی معاملات را داریم؛ تورم مصالح ساختمانی هم تاثیری در این بخش ندارد، زیرا سهم بالایی از قیمت تمام شده را به خود اختصاص نمی‌دهد. اما یک سری فاکتورهای فاندامنتال به موضوع ورود کرده که قدرت دولت برای مانور در زمینه تولید مسکن را زیر سوال می برد.

برای مثال قطع برق کارخانه های فولادی مستقیما در تولید فولاد، میلگرد و آهن تولیدی برای ساخت و ساز تاثیر می گذارد. به نوعی اگر دولت بعدی عزم جدی در خصوص تولید مسکن و بهبود وضع موجود داشته باشد بسیاری از عوامل خارج از کنترل دولت می توانند در این مسیر کارشنکنی کنند. لذا به نظر می رسد که دولت جدید چالش بزرگی را در بحث مسکن خواهد داشت به خصوص که یک وعده انتخاباتی بزرگ در این خصوص ارائه شده است.

*** پیشنهاد ناپخته عرضه مسکن در بورس

برخی مبادی برای کنترل بازار مسکن پیشنهاد داده بودند که مسکن در بورس عرضه شود. این موضوع برای خودرو نیز مطرح شده بود. این تفکر ایرادات بزرگی را به همراه دارد. شرایط بازار مسکن پیچیده تر از آن است که بتوان برای آن با یک فرمول ساده به نتیجه رسید. به دلیل تفاوت منطقه جغرافیایی هر ملک پروسه قیمت گذاری میانگین برای آن شدنی نیست. عرضه مسکن به صورت متری در بورس کالا نتیجه بخش نخواهد بود. هر بار که تب عرضه مسکن در بورس کالا داغ می شود اظهار نظرها در رابطه با تاثیر آن در بازار مسکن آغاز می شود که باید اشاره کرد به هیچ عنوان این طرح نتایج مثبتی در بازار مسکن نخواهد داشت و نتیجه بخش نیست.

چون مسکن کالای همگنی نیست که بتوان آن را بر حسب مترمربع، کیلوگرم و… عرضه کرد. درست است که میانگین قیمت مسکن تعیین می شود اما قیمت مسکن در یک نقطه با نقطه دیگر و طبقه ای با طبقه دیگر در مناطق مختلف متفاوت است.  بنابراین نمی توان به قیمت متوسط مسکن استناد کرد. مگر اینکه مسکن را به صورت متری برای پروژه ای خاص عرضه گرد که بعید است آن هم به نتیجه برسد.

*** نگاهی به تورم بازار مسکن در بازه ۵ سال گذشته

در تیر ماه ۱۴۰۰ نسبت به سال ۱۳۹۵، قیمت دلار ۵۸۰ درصد و قیمت مسکن تهران ۵۸۰ درصد افزایش یافت، با این وجود مرکز آمار رشد شاخص قیمتها را ۲۲۷ درصد اعلام کرد. در تیر ماه ۱۴۰۰ نسبت به سال ۱۳۹۵، در شرایطی که قیمت مسکن نزدیک به ۷ برابر گردید، افزایش هزینه مسکن و اجاره خانه توسط مرکز آمار ۲.۴ برابر اعلام شد و با افزایش ۷ برابری قیمت خودرو و تلفن همراه، مرکز آمار افزایش هزینه حمل و نقل را ۴.۲ و ارتباطات را ۱.۸ برابر اعلام کرد.

البته نمی توان به طور کامل به داده های مرکز آمار خرده گرفت. موضوع بر سر شیوه محاسبه است. اما تحلیل های آزاد نشان می دهد که تور از چیزی که مرکز آمار نشان می دهد به مراتب بالاتر است. باید دقت داشت که در ماه های آینده سرعت رشد نرخ تورم به تدریج کاهش پیدا می کند که به معنی کاهش قیمت ها نیست و به مفهوم کند شدن سرعت رشد قیمت ها است.

*** عمق رکود بازار مسکن از نگاه آمار و اعداد

از رکود بازار مسکن در شهرهای بزرگ همین بس که از ۳۹۹ محله پایتخت در ۲۵۰ محله اصلا معامله‌ مسکن صورت نگرفته است. رصد بازار املاک و دفاتر فروش ملک نشان می دهد که طیف قابل توجهی از بنگاه های املاک به ورطه ورشکستگی کشیده شده اند. برای اینکه بتوان اوج فاجعه را درک کرد باید اشاره کرد که در ۶۰ درصد محلات تهران حتی یک قرارداد هم امضا نشده است. متاسفانه در شرایط فعلی تسهیلات قابل توجهی برای ساخت و خرید مسکن از سوی بانک ها به مردم ارائه نمی شود.

بانک مسکن مدت هاست که وام مسکن جوانان را از نام نویسی خارج کرده و وام های ۱۸ درصدی به هیچ عنوان برای متقاضیان جذابیتی ندارند. رکود بازار مسکن در تهران به سال چهارم خود رسیده است. این موضوع می تواند یک زنگ خطر برای حوزه عمران و شهرسازی کشور باشد. نباید از مولفه های بالارفتن سن بناها و زیبایی شهری در سال های آتی غافل بود.

*** کاهش شدید قدرت خرید مردم در حوزه مسکن

متاسفانه قدرت خرید مردم با نرخ های مسکن فعلی در بازار همخوانی ندارد. ارزیابی تحلیلگران نشان می دهد که «خانه‌اولی»ها در کشور با درآمد میانگین سال ۹۹ و متوسط بهای مسکن آن سال، ۳۶ سال طول می‌کشد تا صاحب‌خانه شوند. فاصله مناسب بر اساس نرم جهانی حداکثر ۱۰ سال است. در شهر تهران وضعیت شاخص مذکور به مراتب بدتر است و فاصله زمانی تا خانه‌دار شدن بر اساس وضعیت درآمدی خانوارهای تهرانی به مقدار بی‌سابقه ۶۵ سال رسیده است.

بدون اغراق بزرگترین چالش امروز کشور از نگاه مدنی خرید و تهیه مسکن است. این موضوع به حاشیه نشینی در شهرهای بزرگ دامن می زند و موجبات بزره کاری و کاهش کیفیت زندگی مردم و بالا رفتن ریسک های حاشیه نشینی می شود. خیلی عجیب است که دولت در این چهار سال هیچ برنامه عملیاتی برای کنترل نرخ مسکن و خروج از این رکود تاریخی نکرده است. دولت جدید هم نمی تواند در کوتاه مدت تغییری ایجاد کند.